변호사 답변

새 세입자가 구해져야 준다는 말에는 법적 근거가 없습니다. 계약이 끝난 날부터 임대인은 보증금을 돌려줄 의무를 집니다. 그 돈을 어떻게 마련하는지는 임대인 사정이고, 임차인이 그 사정을 기다려야 할 이유는 없습니다.

다만 먼저 나가면 불리하다고 들으신 건 맞는 얘기입니다. 정확히는 이사가 아니라 전출신고가 문제인데, 보증금을 못 받은 채로 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 그 사이 집이 경매로 넘어가면 배당 순위에서 밀리게 됩니다.

그래서 순서가 중요합니다. 이사를 가야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 먼저 신청하고, 등기가 올라간 것을 확인한 뒤에 짐을 빼야 합니다. 등기가 되면 나가더라도 기존 권리는 그대로 남습니다. 2023년 7월부터는 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기가 되도록 바뀌어서, 임대인이 송달을 피하며 시간을 끄는 경우에도 막히지 않습니다.

그다음은 내용증명으로 반환 기한을 못 박고, 그래도 안 주면 보증금반환청구 소송으로 갑니다. 지연이자도 함께 청구할 수 있는데 소송 전에는 연 5%, 소장이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 연 12%가 적용됩니다. 늦게 시작할수록 손해입니다.

계약이 묵시적으로 갱신된 상태라면 해지 통지가 임대인에게 도달하고 3개월이 지나야 효력이 생기니 종료 시점부터 다시 확인해 보셔야 합니다. 등기부에 근저당이 먼저 잡혀 있는지, 전세보증금반환보증에 가입돼 있는지도 함께 보시면 대응 방향이 정리됩니다. 지금 하실 일은 기다리는 게 아니라 순서를 잡는 겁니다.